房地产估价师真题中的计算答案中的390.94万怎么算出来的，我用计算机按了N次。2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面

Question

房地产估价师真题中的计算 答案中的390.94万怎么算出来的，我用计算机按了N次。
2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%）。
2、解：（1）运用成本法计算公式为：
房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物折旧
（2）求土地的重新取得价格：
因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为：
V35=V40×K35/K40=2000×2000×(1+8%)40-35[(1+8%)35－1]/[(1+8%)40－1]=390.94万元
（3）计算建筑物的重新购建价格：
①建安成本=600万元
②管理费用=600×3%=18万元
③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5－1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5－1]=33.54万元
④销售税费=90万元
⑤开发利润=120万元
建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元
（4）计算建筑物的折旧额：
①门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元
②装修部分的折旧额=140×1/5×3=84万元
③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30万元
④长寿命项目的折旧额=(861.54－8－140－100)×1/38×3=48.44万元
建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元
⑤该宗房地产的现时价格=390.94+861.54－170.44=1082.04万

Answer 1

你的答案没有什么问题，步骤正确。