(三)评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。待估项目建成于2008年年初,于200

Question

（三）

评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。

待估项目建成于2008年年初，于2004年年初取得土地使用权，年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定：主体结构部分成新率为90%，装饰装修部分成新率为75qo，设备及安装部分成新率为80%。三部分占工程造价的比例分别为25%、10%和65%。建筑物耐用年限为50年，不考虑残值。此外，由于待估项目所在行业市场变化，预计未来2年内，每年净收益将减少20万元。

要求：

1．假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，按综合法计算待估项目成新率。

2．假定折现率为8%，利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额，并计算待估项目总损耗额。

3．计算待估项目的评估价。

（前面已求出总投资额为4149.99万元；涉及金额的，以人民币万元为单位；计算结果保留两位小数）

Answer 1

正确答案：
（三）
1．假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，按综合法计算待估项目成新率。
①使用年限法：4÷50×l00%=8%，成新率=(1－8%)×100%=92%
②观察法：(90%×25%+75%×l0%+80%×65%)×100%=82%
③综合法：(92%×40%+82%×60%)×100%=86%
2．假定折现率为8%，利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额，并计算待估项目总损耗额。
①损耗额：D=20/(1+8%)+20/(1+8%)²=35.67（万元）
②总损耗额：4149.99×(1-86%)+35.67=616.67（万元）
3．待估项目的评估价：
4149.99-616.67=3533.32（万元）