某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地,土地总面积为2000,允许覆盖率《=50%年,出售时间为1996月.根据市政规划和市场分析预测,认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合,建筑面

Question

某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地,土地总面积为2000,允许覆盖率《=50%年,出售时间为1996月.根据市政规划和市场分析预测,认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合,建筑面积为2 0000平方米,建筑层数为20层,各层建筑面积均为1000平方米,地上一至二层为商业用房,总面积为2000平方米,3-20层为住宅,总面积为18000平方米,预计共需3年才能完成.建造完成后,其中的商业用房预计即可全部出售,住宅部分的30%在建造完成后预计可售出,50%半年后才能售出,余下的一年后才能售出,预计商业用房出售的平均 价格为5000元/平方米,住宅楼售价为3500元/平方米,预计总建筑费用2000万元,专业费用为建筑费用的6%,年利息率为10%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价格的4%.在未来3年的建设周期中,开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用,第二年需投入30%的建筑费及相关的专业费用,余下的在第3年完成.试评估该地块1996年10月出售时的市场价格.

Answer 1

某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地,土地总面积为2000平方米,且土地形状规则,允许用途为商业居住混合,允许容积率为10%,允许覆盖率《=50%,土地使用权年限50年,出售时间为1996年10月.
根据市政规划和市场分析预测,认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合,建筑面积为20000平方米,建筑层数为20层,各层建筑面积均为1000平方米,地上一至二层为商业用房,总面积为2000平方米,3-20层为住宅,总面积为18000平方米,预计共需3年才能完成.建造完成后,其中的商业用房预计即可全部售出,住宅部分的30%在建造完成后预计可售出,50%半年后才能售出,余下的一年后才能售出,预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米,住宅楼售价为3500元/平方米,预计总建筑费用2000万元,专业费用为建筑费用的6%,年利息率为10%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的4%.
在未来3年的建设周期中,开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用,第二年需投入30%的建筑费以及相应的专业费用,余下的20%在第3年完成.
试评估该地块1996年10月出售时候的市场价格
(1) 楼价=5000×2000/(1+10%)3+3500×18000/(1+10%)3×
[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1]=5288.40万元
(2) 建筑费=2000×50%/(1+10%)0.5+2000×30%/(1+10%)1.5
+2000×20%/(1+10%)2.5=1788.73万元
(3) 税费=5288.40×4%=211.54万元
(4) 地价=5288.40-{1788.73+1788.73×6%+〔地价+1788.73×(1+6%)〕
×(10%+20%)+5288.40×4%}
计算得地价为:2009.23万元