房屋抵押案例分析案例原告：刘某被告：王某2004年8月20日，王某向刘某借款45000元，双方签订了借款抵押协议并办理登记，约定于2005年4月20日还本付息，王某以其所有的一幢二层楼房

Question

房屋抵押案例分析
【案例】原告：刘某
被告：王某
2004年8月20日，王某向刘某借款45000元，双方签订了借款抵押协议并办理登记，约定于2005年4月20日还本付息，王某以其所有的一幢二层楼房作为借款抵押物，借款期满后，刘某多次向王某催还借款，王某始终借口推脱不还。2005年7月21日，王某又将上述抵押房屋连同附属物品以42000元的价格变卖给了张某，并办理了房屋产权转移手续。刘某得知情况后即向法院起诉，要求判令王某与张某之间的房屋买卖关系无效。
【分析】
（1）刘某与王某之间的借款抵押协议是否有效？
（2）王某与张某之间的房屋买卖行为是否有效？
（3）本案应如何处理？

Answer 1

　　【案例】王先生的朋友李某因做生意资金周转不灵而向王先生借钱，并答应以李某名下的一套90平方米的房子作为抵押，该房子市值约70万元。于是王先生与李某签订借款协议，并订立抵押协议，借给李某40万元，并约定年利率20%，一年后归还本息，并以李某的房产作为抵押。
　　李某将其房产证拿来交给王先生保管。王先生和李某共同到某公证处办理房产抵押的公证，但未到房管局办理抵押登记。借款到期后王先生要求李某还钱，但李
某还不出钱，后该房屋被他人依法保全查封。王先生问，当时借款时李某以其房屋作抵押并办理了公证，王先生对该抵押房屋享有优先受偿权吗?
　　【分析】王先生对李先生的房屋所享有的抵押权虽办理公证，但未到房管局办理抵押登记，没有取得他项权证，所以抵押合同尚未生效。《中华人民共和国担保
法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。抵押合同自登记之日起生效。以房屋进行抵押的，必须履行登记手续抵押
合同才生效，未经登记，抵押权尚未发生法律效力。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，办理房屋抵押登记的部门为县级以上的房屋管理行政部门，而不是公证机关。
　　因此，虽然王先生与李某签订借款合同，但是王先生对李某的房屋所享有的抵押权尚未生效，王先生对该抵押房屋不能享有优先受偿权。