我在税务网上看到一题关于土地增值税计算例题有些疑问，麻烦大家指教下！某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁

Question

我在税务网上看到一题关于土地增值税计算例题有些疑问，麻烦大家指教下！
某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用600万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。
参考答案：
　(1)收入总额6000万元。
　(2)计算扣除项目金额：
　　支付地价款200（万元）
　　房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200（万元）
　　应纳营业税=6000×5％=300（万元）
　　应纳城建税和教育费附加=6000×5％×（7%+3％）=30（万元）
　　扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+(200+2200)×20%
　　　=200+2200+620+330+480=3830（万元）
　(3)增值额=6000-3830=2170（万元）
　(4)增值额占扣除项目金额比率=2170/3830×100%=56.7%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。
　(5)应纳土地增值税=2170×40%-3830×5%=676.5（万元）

我的疑问：
1、题目中的期间费用扣除500万利息支出还有100万在计算扣除项目金额时为什么没有体现出来。
2、题目最后括号里的那句扣除比例为5%是什么意思，在计算扣除项目金额时候会出现（200+2200）*5%这个是怎么回事，与期间费用中的100万有什么关联吗？

Answer 1

你的两个问题是一个意思，土地增值税的计算中，期间费用是不按照实际来发生来扣除的，而是按照比例扣除。一般有实际利息支出的，扣除的期间费用=（地价款+开发成本）*5%+利息费用；没有实际利息支出的，扣除的期间费用==（地价款+开发成本）*10%