(二)被评估房地产A是~幢1000平方米的商业用房,评估人员经调查了解到,房地产A的土地使用权是在200

Question

（二）

被评估房地产A是～幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。

要求：

评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

Answer 1

正确答案：

（二）
1．客观收益年限=40-2-2=36（年）
2．判断现有合同是否能够违约：
目前已有祖赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：
2009年：[150×(1+1%)-(110+20)]×l000=21500（元）
2010年：[150×(1+1%)2-(110+30)]×l000=13015（元）
2011年：[150×(1+1%)3-(110+40)]×l000=4545.15（元）
这些违约多获得的收益现值之和=21500×(l+10%) ^-1+13015×(1+10%) ^-2+
4545.15×(1+10%) ^-3=33716.49（元）
违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。
3．现有合同的收益现值=(110+10+10)×10001(1+10%)+140×10001(1+10%) ²+150×10001(1+10%)³=346581.52（元）
4．合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：
客观收益年限=40-2-5=33（年）
基准日三年后未来年租金收益=150×1000×(1+1%)³=154545.15（元）
收益现值=154545.15／10%×[1-1／(1+l0%)³]／(1+10%)³=1111126.49（元）
5．最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01（元）