某开发商购得一宗商业用地的使用权,期限为40年,拟建一商场出租经营。据估算,项目某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2

Question

某开发商购得一宗商业用地的使用权,期限为40年,拟建一商场出租经营。据估算,项目
某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据：
（7） 项目建设投资为1800万元。第一年投资1000万元，其中资本金400万元；第二年投资800万元，其中，资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，年贷款利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
（8） 第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万、150万、650万。
（9） 计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1） 编制自有资金现金流量表和全投资现金流量表；（不考虑所得税）
（2） 若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
（所有的投资和收入均发生在年末） （12分）

Answer 1

　　解法1：
　　（1）借款需要量的计算 单位：万元
　　1 2 合计
　　建设投资 1000 800 1800
　　资本金 400 230 630
　　银行贷款 600 570 1170
　　（2）解款还本付息表 单位：万元
　　1 2 3 4 5 合计
　　年初借款累计 0 630 1291.5 861.0 430.5
　　当年借款 600 570 1170
　　当年应计利息 30 91.5 121.5
　　当年还本 430.5 430.5 430.5
　　当年利息支付 129.15 86.1 43.05
　　年末借款累计 630 1291.5 861.0 430.5 0
　　注：
　　（1） 当年利息=（年初借款累计+当年借款/2）×年利率
　　第一年应计利息=（0+600/2）×10%=30
　　第二年应计利息=（630+570/2）×10%=91.5
　　（2） 等本还款付息：各年还本=1291.5÷3=430.5
　　(3)资本金现金流量表（税前） 单位：万元
　　0 1 2 3 4 5 6-20
　　1现金流入
　　租金收入 2000 2500 2500 2500
　　2现金流出
　　资本金 400 230
　　经营成本 600 650 650 650
　　经营税金 130 150 150 150
　　本金偿还 430.5 430.5 430.5
　　利息支付 129.15 86.1 43.05
　　3净现金流量 0 -400 -230 710.35 1183.4 1226.45 1700
　　(5) 净现值
　　NPV(15%)=∑(CI-CO)(1+i)-t
　　=-400/(1+15%) + -230/(1+15%)2 + 710.35/(1+15%)3 +1183.4/(1+15%)4+1226.45/(1+15%)5+ 1700/15%×[1-(1+15%)-阿]×（1+15%）-5 =6173.90
　　解法2：
　　不用表格《借款还本付息表》直接计算
　　（考虑求的资本金流量表，且建设期计息不还款。所以资本金现金流量表的数据为：（主要是还贷付息的数据，其它数据都是题中给出）
　　（1） 第一年资本金为-400万元；年末欠贷额为600+600÷2×10%=630万元
　　（2） 第二年资本金为-230万元；年末欠贷额为630+570+(630+570÷2)×10%=1291.5
　　（3） 第3-5年各年的还本金额：1291.5÷3=430.5
　　（4） 第3-5年各年的付息金额：
　　第3年付息金额：1291.5×10%=129.15
　　第4年付息金额：(1291.5 – 430.5)×10%=86.10
　　第5年付息金额：430.5×10%=43.05
　　（5） 资本金现金流量表（税前）及净现值同解法1