房地产评估求楼面地价和土地折现率,某一用于出租的写字楼,占地面积1000平方米,建筑物容积率为2,若每年来自土地的总收益为20万元,总费用为5万元,建筑物的折现率为12%.综合折现率为10%,且每

Question

房地产评估求楼面地价和土地折现率,
某一用于出租的写字楼,占地面积1000平方米,建筑物容积率为2,若每年来自土地的总收益为20万元,总费用为5万元,建筑物的折现率为12%.综合折现率为10%,且每年保持不变.假设该房地产使用年限无限期,该建筑物现实价格为150万元,试求（1）楼面地价（2）土地折现率.

Answer 1

（1）建筑物的价格150万元,建筑物折现率12%,由收益法收益每年不变无限年公式得建筑物年收益为150乘以12%得18万元；
（2）由题可知土地每年的净收益为15万元,故该房地产每年的净收益为18+15=33万元；
（3）由房地产年净收益及综合折现率得,该房地产现在的价值为330万元；
（4）土地总价值=房地产价值-建筑物价值=330-150=180万元；
（5）楼面地价=土地总价值/建筑总面积=180万/2000=900元/平方米；
（6）土地折现率：由土地总价值及土地年净收益可得：
土地折现率=土地年净收益/土地总价值=15/180=8.33%