土地估价实物基础试题,我要问的是：计算折旧的时候,设备前十年都折旧完了,所以前10年和后40年折旧费应该是不一样的,怎么答案中当做是一样的呢?题目和参考答案在下面.例题4某一不动产

Question

土地估价实物基础试题,
我要问的是：计算折旧的时候,设备前十年都折旧完了,所以前10年和后40年折旧费应该是不一样的,怎么答案中当做是一样的呢?题目和参考答案在下面.
例题4
某一不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑.用途为综合楼.土地面积：8400m2,建筑物总造价为4800万元,其中主体所占比例为65％,设备所占比例为35％,建筑物的耐用年限主体为50年,设备平均为10年.残值率为0；每月的租金收入为82.2万元,押金为21.8万元,不动产每年空置一个月,押金运用年收益率为7％；不动产租税为54.65万元；保险费为0.48万元；管理费为建筑物造价的2％.
(1)估价目的；作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值,综合还原率取8％.
(2)估价期日：2005年9月30日.
(3)估价日期；2005年9月1日至10月30日.
(4)估价方法：采用收益还原法等方法估价.
(5)估价过程：
①计算总收益：
租金总额：
82.8×12=993.60(万元)
押金运用收益：
21.8×0.07(利率)=1.53(万元)
空房等损失额：以1个月的租金计,计为82.8(万元)
则年总收益合计为：912.33(万元).
②计算总费用：
折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年,设备平均为10年.残值率为0.
主体：4800×0.65／50＝62．40(万元)
设备：4800×0.35／10=168(万元)
小计：230.40(万元)
管理费：按建筑物造价的2％计：
4800×0.02＝96.00(万元)
租税：54.65(万元)
保险费：0.48(万元)
总费用合计为381.53(万元)
③计算纯收益：
纯收益=总收益-总费用＝912.33—381.53＝530.8(万元)
④计算收益价格：略

Answer 1

个人认为,应考虑估价期日的时点,应该在设备折旧的10年中,由此计算的.故暂不考虑后面40年的问题.