契税的计税依据,征税对象及应纳税额的计算?各类土地、房屋权属转移,方式各不相同,契税定价方法,也各有差异.

Question

契税的计税依据,征税对象及应纳税额的计算?
各类土地、房屋权属转移,方式各不相同,契税定价方法,也各有差异.

Answer 1

　　1、契税的计税依据,归结起来有4种： 　　一、是按成交价格计算.成交价格经双方敲定,形成合同,税务机关以此为据,直接计税.这种定价方式,主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖. 　　二、是根据市场价格计算.土地、房屋价格,绝不是一成不变的,比如,北京成为2008年奥运会主办城市后,奥运村地价立即飙升.该地段土地使用权赠送、房屋赠送时,定价依据只能是市场价格,而不是土地或房屋原值. 　　三、是依据土地、房屋交换差价定税.随着二手房市场兴起,房屋交换走入百姓生活.倘若A房价格30万元,B房价格40万元,A、B两房交换,契税的计算,自然是两房差额,即10万元,同理,土地使用权交换,也要依据差额.等额交换时,差额为零,意味着,交换双方均免缴契税. 　　四、是按照土地收益定价.这种情形不常遇到.假设2000年,国家以划拨方式,把甲单位土地使用权给了乙单位,3年后,经许可,乙单位把该土地转让,那么,乙就要补交契税,纳税依据就是土地收益,即乙单位出让土地使用的所得.
　　2、征税对象
　　土地增值税是出让方交,契税是承让方交. 　　一、土地使用权的出让,由承受方交. 　　二、土地使用权的转让,除了考虑土地增值税,另由承受方交契税. 　　三、房屋买卖：1、以房产抵债或实物交换房屋. 　　2、以房产作投资或股权转让. 　　3、买房拆料或翻建新房,应照章纳税. 四、房屋赠与赠与方不纳土地增值税,但承受方应纳契税. 　　五、房屋交换在契税的计算中,注意过户与否是一个关键点. 　　在税率设计上,契税采用幅度比例税率.目前,我国采用3%－5%的幅度比例,这是国家定下的政策,各省、自治区、直辖市,在这个范围内可以自行确定各自的适用税率
　　3、税额计算
　　1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据. 　　2、土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 　　3、交换价格相等时,免征契税；交换价格不等时,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税 　　4、房屋附属设施征收契税的依据： 　　（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税 　　（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率.