求解正常价格的房地产估价计算题某商店的土地使用年限为40年，从2008年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。一层于2009年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月

Question

求解正常价格的房地产估价计算题
某商店的土地使用年限为40年，从2008年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。一层于2009年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元／平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／平方米和120元／平方米，运营费用率为25％。该类房地产的资本化率为9％。试估算该商场2012年10月1日带租约出售时的正常价格。

Answer 1

1. 计算剩余使用年限

   2012年10月1日至2048年10月1日,剩余36年

2. 一层带租约部分剩余租约2年,采用合同租金,假设租金为均匀收入:

   180*12*(1-25%)*(1/1.09^0.5+1/1.09^1.5)=2975.24元/平方米

3. 不带租约情况下,采用市场租金,(租金均匀收入,注意收入时点)

   一层合同期外,于2014年10月1日,剩余34年收入现值: 200*12*75%/9%*(1-1/(1+9%)^34)=18932.10

   (该价值为租金收入均在年末的情况下,均匀收入时点在年中,需再乘以1.09^0.5,同时将该价值折算至基准日2012年10月1日)

   18932.10*1.09^0.5/1.09^2=16636.39

   一层商铺价格=2975.24+16636.39=19611.63

4. 二层商铺,不带租约,采用市场租金

   120*12*(1-25%)/9%*(1-1/1.09^36)*1.09^0.5=11965.33

5. 于基准日2012年10月1日市场价格:

   19611.63*200+11965.33*200=6315392元

       (注:如租金收入均在年末,则计算相对简单 [180*12*0.75*(1/1.09+1/1.09^2)+200*12*0.75/9%*(1-1/1.09^34)/1.09^2)]*200+120*12*0.75/9%*(1-1/1.09^36)*200=6049047.38元)