什么是收益还原法?

Question

什么是收益还原法?

Answer 1

收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益,以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法.此方法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一.
由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性,使用者在占有某块土地时,土地不仅能提供现时的纯收益,而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得.当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益,以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额时,它即表现为该土地的实质价格,也是适当的客观交换价值,这就是收益还原法的原理.
当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时,收益还原法的计算公式为：
P＝a/r[1－1/(1＋r)n]
式中：p—土地价格；
a—土地纯收益；
r—土地还原利率；
n—使用土地的年期或有土地收益的年期.
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格,它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物或是房地产的估价.
收益还原法的估价程序为：
（1）计算总收益；
（2）计算总费用和折旧费、房屋收益等；
（3）计算土地纯收益；
（4）确定合适的还原利率；
（5）选择公式求算地价.