房地产估价三道题。。1.为评估某住宅楼2008年10月1日的正常市场价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表。可比实例情况可

Question

房地产估价三道题。。
1.为评估某住宅楼2008年10月1日的正常市场价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表。
可比实例情况
可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格 5800(元人民币/㎡) 950(美元/㎡)
6000(元人民币/㎡)
成交日期 2008年10月1日 2008年10月1日 2008年1月1日
交易情况 ＋2% ＋5% -3%
房地产状况 -8% -4% ＋6%
在上表的交易情况中，正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度；房地产状况中，正(值)表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2008年3月1日为1：6.4，2008年10月1日为1：6.3；该类住宅楼以人民币为基准的市场价格2008年1月1日至2008年2月1日基本保持不变，2008年2月1日至2008年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料测算该住宅楼2008年10月1日的正常市场价格。
2某建筑物于8年前建成，重置价格为3200元∕㎡，耐用年限为40年，土地总面积2500㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时费用为1600元∕㎡，现取得该类土地，每平方需2000元，建筑物总建筑面积为6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价900元∕㎡，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，估计建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给的资料评估该房地产的现时总价和单价。
3. 估价对象概况：房地产为一出租写字楼，土地总面积为22000㎡，建筑总面积为70000㎡，钢混结构，地上22层，地下2层，土地使用权年限为50年，从2002年9月15日起计。
（一） 估价目的：评估该写字楼2008年9月15日购买价格。
（二） 估价试点：2008年9月15日
（三） 估价方法选用：因该估价对象为出租写字楼，为收益性房地产，适用于收益还原法，并收集有关资料如下：
（1） 租金按净面积计，可供出租的净面积占建筑总面积的70％，总计为35000㎡；
（2） 租金平均每月为70元∕㎡；
（3） 空置率年平均为15％；
（4） 建筑物原值12000万元；
（5） 家具设备原值1500万元；耐用年限为10年，残值率（残值率是指耐用年限结束后上剩余的价值）6％；
（6） 经常费平均每月为60万元（工资、水电、清洁等）；
（7） 房地产税按建筑物原值减扣30％后的1.2％缴纳（每年）；
（8） 每月其它税费约为月总收入的6％；
（9） 资本化率设定为10％。
请估算此房地产的价格。

Answer 1

　　1、（1）测算公式：
　　比准价格=可比实例的成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数
　　(2)求取交易情况修正系数：
　　可比实例A 可比实例B 可比实例C
　　100/102 100/105 100/97
　　（3）求取房地产状况调整系数：
　　可比实例A 可比实例B 可比实例C
　　100/92 100/96 100/106
　　（4）求取比准价格：
　　比准价格A=5800*100/102**100/92=6181(元人民币/㎡)
　　比准价格B=950*6.3*100/105*100/96=5938(元人民币/㎡)
　　比准价格C=6000*100/97*（1-1%）³*（1+0.5%）5*100/106=5805(元人民币/㎡)
　　（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则
　　估价对象的正常市场价格=（6181+5938+5805）/3
　　=5975(元人民币/㎡)
　　2、该宗房地产的现时总价=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格*成新率
　　=2500*2000+1100*6000*0.8
　　=10280000（元）
　　该宗房地产的现时单价=该宗房地产的现时总价/建筑面积
　　=10280000/6000
　　=1713（元∕㎡）
　　3、（1）测算年有效毛收入：
　　年有效毛收入=70*35000*12*（1-15%）
　　=2499（万元）
　　（2）测算年运营费用：
　　1）经常费=60（万元）
　　2）房产税=12000*（1-30%）*1.2%=100.8（万元）
　　其他税费=2499/12*6%=12.50（万元）
　　运营费用=60+100.8.50+12.50=173.3（万元）
　　3）年净收益=年有效毛收入-年运营费用
　　=2499-173.3
　　=2325.7（万元）
　　4）根据题意可知，资本化率为10%，收益年限为44年，因此
　　V=A/Y（1-1/（1+Y）n
　　=2325.7/10%*(1-1/(1+10%)44
　　=22743.14（万元）