急需该土地估价题的详细答案请于明早7点前给出答案谢谢某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年限的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金

Question

急需该土地估价题的详细答案 请于明早7点前给出答案 谢谢
某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年限的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”。2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金出让金水平保持不变，请测算该宗地于2001年12月31的单位地价和总地价？

Answer 1

　　一、解题思路与方法选择
　　1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
　　2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
　　基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。
　　二、公式与计算步骤
　　1.适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数
　　2.计算步骤
　　(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法
　　(2)土地取得费及税费10×10000÷666.67=150(元/平方米)
　　(3)土地开发费8×10000÷666.67=120(元/平方米)
　　(4)利息(按单利计算)
　　150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)
　　(5)利润(150+120)×10%=27(元/平方米)
　　(6)土地成本价格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)
　　(7)49年期的土地成本价格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)
　　(8)49年期的土地出让金30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)
　　(9)计算单位地价290.79+29.90=320.69(元/平方米)
　　(10)计算总地价总地价=320.69×3000=96.21(万元)