一道关于房地产评估的题目某房地产公司在2007年3月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权,并于2010年3月在此地桑建成一桌砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米20000元,经济耐用年限为5

Question

一道关于房地产评估的题目
某房地产公司在2007年3月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权,并于2010年3月在此地桑建成一桌砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米20000元,经济耐用年限为55年,残值率为2%.2012年,该类建筑重置价格为每平方米25000元.该建筑物占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均租金为30W.另据调查当地同类写字楼出租租金为每月每平方500元,空置率10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价格的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%.根据上述条件评估该宗地2012年3月的土地使用权价格.

Answer 1

1、房地产年收益：500*900*12*（1-10%）=486w
2、管理费：486*3.5%=17.01w
3、维修费：2.5*900*0.2%=4.5w
4、折旧费：2.5*900/47=47.87w
5、年纯收益=1-2-3-4=416.62w
6、房屋纯收益=（2.5*900-47.87*2）*8%=172.34w
7、土地纯收益=5-6=244.28w
8、地价=244.28/7%*（1-1/1.07^45）=3323.56w
9、单价=66471