某外商投资企业,专门从事房地产开发业务,2005年有关经营情况如下: (1)2月1日与当地建设银行签

Question

某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下：

（1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2 000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。

（2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40 000平方米得使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权60年，2月末办完相关权属证件。

（3）第一期工程（"三通一平"和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地得"三通一平"费用400万元和写字楼建造费用7 200万元。写字楼占地面积12 000平方米，建筑面积60 000平方米。

（4）到12月31日为止对外销售写字楼50 000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16 000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余得10 000平方米中，7 000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3 000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日适用。

（5）在售房、租房等过程中发生销售费用1 500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。

（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10％，企业所得税税率30％，地方所得税税率为3％）

根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数：

（1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税。

（2）该房地产开发企业应缴纳印花税。

（3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额。

（4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额。

（5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额。

（6）2005年应缴纳的土地增值税。

（7）2005年所得税的应税收入总额。

（8）所得税前应扣除的销售成本。

（9）所得税前应扣除的期间费用。

（10）所得税前应扣除税金。

（11）2005年度应缴纳的所得税。

Answer 1

正确答案：
3、答案：
　　（1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税＝16000×5％+21×5％＝801.05（万元）
　　（2）该房地产开发企业应缴纳印花税＝2000×0.05‰+5/10000+（400+7200）×0.3‰+16000×0.5‰+252×1‰＝10.63（万元）
　　提示：购买土地，只缴纳土地使用证5元，不按照产权转移书据缴纳。依据是《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）的规定，土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。
　　（3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×（12000/40000）×（50000÷60000）＝700（万元）
　　（4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000）×（50000/60000）+7200×（50000÷60000）＝6100（万元）
　　（5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额＝（700+6100）×（10％+20％）＝2040（万元）
　　提示：其他项目金额指的是加计扣除部分。
　　（6）收入合计＝16000万元
　　扣除项目合计＝700+6100+2040+800＝9640（万元）
　　增值额＝16000－9640＝6360（万元）
　　增值额/扣除项目＝6360÷9640×100％＝65.98％，适用税率为40％，速算扣除系数5％
　　应纳土地增值税＝6360×40％－9640×5％＝2062（万元）
　　（7）2005年所得税的应税收入总额＝16000+21＝16021（万元）
　　提示：将自建商品房转为自用或经营，属于内部资产处置，不确认收入，不缴纳所得税。
　　（8）所得税前扣除的销售成本＝700+6100＝6800（万元）
　　（9）交际应酬费限额＝500×10‰+（16021－500）×5‰＝82.61（万元）>实际发生额80万元，实际发生额可以全额扣除，不用调整。
　　所得税前应扣除的期间费用＝1500+900+10.63＝2410.63（万元）
　　（10）所得税前应扣除税金＝801.05+2062＝2863.05（万元）
　　（11）2005年度应缴纳的所得税＝（16021－6800－2410.63－2863.05）×33％＝1302.62（万元）