被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起

Question

被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： 1．将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； 2．大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3．专业费用为建筑费用的10%； 4．预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 5．管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息； 6．开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7．房地产综合资本化率为8%； 8．每年按365天计算： 9．本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

Answer 1

正确答案：
解一：
1．1——2楼面积 3000×2=6000（平方米）　（0.3分）
2．3——5层面积 1900×3=5700（平方米）　（0.3分）
3．6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米）　（0.2分）
4．年总收入（元）
6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
=12000000十3744900+10922625　（3分）
=26667525
5．年总费用（元）
26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
6．年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元）　（0.2分）

 

解二：
1．1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米）　（0.3分）
2．3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米）　（0.3分）
3．6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米）　（0.2分）
4．年总收入（万元）
0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9　（3分）
=2666.75
5．年总费用
2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
6．年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元）　（0.2分）