律师请进,长期出租和出兑是一个意思吗?暂时租的是一个大商场的柜台,商场已把20节柜台租给张某,我从张某手中已兑的价格把6节柜台兑下来,但是双方签订合同的时候,张某说此柜台在签合同

Question

律师请进,长期出租和出兑是一个意思吗?
暂时租的是一个大商场的柜台,商场已把20节柜台租给张某,我从张某手中已兑的价格把6节柜台兑下来,但是双方签订合同的时候,张某说此柜台在签合同时只能写出租,如果写出兑需要在商场改合同,（注：改合同需要一定费用,如果不改直接签出兑给我他说他是违法的,其次租给张某20节商场价格优惠一些,所以我们从张某手里兑也就便宜一点,另外租和兑的区别在于,租他可以在柜台到期后不租给我们,兑的话这个柜台的承租人和续租人永远是我.）
签合同的时候张某写的是出租合同,但是他在结尾的时候写的是“长期出租”他说这个长期出租的意思就是承租人和续租人以后就是你了.想问是长期出租和续约权和使用权有关系吗?

Answer 1

　　1、出兑是北方习惯用语,意思是出卖、转让.但并不是法律术语,因此具体合同中出现的“出兑”到底是什么意思,还应根据交易习惯或双方约定确定.
　　2、你的合同：
　　（1）没有写出兑、只写是长期租赁：你和他是租赁关系.
　　（2）至于他和商场是出兑关系、还是租赁关系,你也应查清一下：
　　A、如果他和商场是出兑关系、他取得了这些商铺的产权,你和他之间的租赁关系合法有效；
　　B、但如果他和商场是租赁关系：你和他之间的租赁合同,属于你转租,转租合同在没有得到原出租人＿＿商场的追认前,属于效力待定合同,也就是说：他和商场是租赁关系时,你和他的租赁合同是否有效,要看商场是否同意,除非你能拿到你签租赁合同时商场的同意他转租的证据.
　　（3）他和你写“长期租赁”、却没有写明租赁期限：有两种可能,一种可能视为约定不明,如果不能补充约定租赁期限的,可能做为不定期租赁处理,那样的话,他有权在提前通知并给你合理期限后随时解除合同,更别说什么“承租人和续租人以后就是你了”.
　　第二种情况可能视为租赁20年.但到时如果判,要看具体情况了,总之还是有不确定因素.
　　3、建议：
　　（1）再去找他,弄清他和商场的关系、他是否有商铺的产权或转租权.如果他没有产权或转租权：要求他去找商场拿到同意他转租的书面证明给你,或者是让商场在转租合同上签字认可.
　　（2）关于租赁期限：和他约定明确是租赁几年,到期后你有优先续租权也必须明确无误地写到合同是.